Прогнозы цен на недвижимость в Алматы
Ожидание девальвации, падения курса рубля на рынке Российской Федерации, а также процессом стагнации экономического состояния Запада многих жителей Республики Казахстан все больше волнует вопрос о том, как изменится стоимость на рынке недвижимости в 2015 году.
Как известно, средняя стоимость на недвижимость имеет непосредственную и прямую связь с такими факторами, как формирование стоимости нефти, показатель ипотечного кредитования и уровень дохода жителей страны. Нельзя также сбрасывать со счетов и изменение курса валюты, ведь основная валюта, в которой идет исчисление стоимости недвижимости в Алматы – это доллар. Кроме этого изменение курса влияет и на уровень платежной способности населения в национальной валюте – тенге. Какова же вероятность динамики рынка недвижимого имущества Алматы в 2015 году?
Вспомним, что было с ценами на недвижимость в прошлом году
Как известно, начиная с февраля 2014 года, прошел процесс девальвации национальной валюты в Казахстане, что повлекло за собой резкие изменения динамики стоимости на рынке недвижимости в стране. В 2014 году наблюдался самый низкий, за последние 5 лет, прирост долларовой стоимости в Алматы . Его показатель достиг всего лишь 16%.
По состоянию на начало 2015 года определился другой важный показатель формирования ценового уровня стоимости квадратного метра на недвижимость – это цена в тенге, которая выросла на начало года почти на 20%.
Участники рынка недвижимого имущества страны в один голос утверждают, что количество сделок на рынке, совершенных за 2014 год снизился на 18%. Это характерно не только для Алматы, но и для других крупных городов Республики Казахстан, например, в городе Астана этот показатель снизился на 5%, в Караганде – на 10% и т.д.
Индикаторы формирования цен
Как уже было сказано ранее, на формирование цены за квадратный метр в Алматы непосредственное влияние имеет такой фактор, как стоимость нефти. Для примера можно сравнить, как при снижении стоимости барреля нефти в июня по декабрь с 114 до 65 долларов уровень вкладов сырьевой отрасли в развитие национального ВВП упал до 20%.
Но и показатель ВВП имеет влияние на уровень размера денежной массы, тем самым влияя на объем ипотечного кредитование населения. В свою очередь, показатель ипотечных кредитов влияет на процесс формирования цен на рынке недвижимости в стране. По данным статистики, показатель коэффициента корреляции цен на жилье и уровнем ипотечного кредитования в Алматы составляет 0,91%.
Ожидание приближающейся девальвации, связанной с падением курса российского рубля, также влияет на настроения участников рынка недвижимого имущества. Об этом периодически появляются сообщения в средствах массовой информации страны: увеличение интереса жителей Казахстана к приобретению российских автомобилей; увеличение количества купленных казахстанцами рублей. Именно на это и поставили свой интерес застройщики России.
В начале ноября 2014 года значительно усложнилось состояние на сырьевом рынке Казахстана. Министерство нацэкономики страны стало использовать новые возможные варианты развития состояния национальной экономики в наступающем 2015 году. Они считают возможным развитие трех вариантов сценариев:
- Оптимистический. Планируется повышение цены барреля нефти до 100 долларов.
- Базовый. По данному сценарию предполагается стоимость барреля нефти в 80 долларов США и повышение ВВП на 5%.
- Пессимистический. Баррель нефти, согласно самым пессимистическим данным, снизится до 70 долларов.
Как считают специалисты, на сегодняшний день, изменение цены за баррель нефти – основной фактор, влияющий на ценовые изменения рынка недвижимости страны. Прогнозировалось, что наиболее вероятным вариантом сценария будет второй (базовый) вариант, согласно которого баррель нефти в 2015 – 20016 годах будет стоить около 80 долларов.
Чего стоит ожидать на рынке недвижимости
Динамика доходов жителей города Алматы имеет сезонный характер. Как подсчитали специалисты, показатель среднего дохода в столице в 2015 году достигнет приблизительно 124 500 тенге, это при приросте среднемесячного номинального дохода жителей страны в 0,9% за месяц (или 9,0% в год).
Национальный Банк РК проводит ежегодные исследования состояния банков второго уровня. По результатам такого исследовании, проведенного Нацбанком страны в 2014 году, процесс повышения спроса населения к оформлению ипотечных кредитов, положительная конъюнктура жилья практически не повлияли на кредитную активизацию банковских организаций Казахстана, которая идет по ровному и стабильному направлению (без резких изменений я в какую-либо сторону).
Результатом этого является завышенные требования к потенциальным заемщикам (особенно высокие требования к сумме обязательного минимального первоначального взноса и высокий уровень платежеспособности потенциальных заемщиков). Если такое положение не изменится, это может привести к тому, что количество оформляемых ипотечных кредитов к началу 2015 года может упасть приблизительно на 10 – 15%.
Немаловажно значение также имеют и довольно высокие процентные ставки по ипотеке, которые банки второго уровня и не собираются снижать и в ближайшем будущем. Это приводит к постепенному снижению количества ипотечных кредитов. Например, в 2011 году этот показатель снизился на 0,2%,а в 2014 голу – на 0,6%.
Хотелось бы также заметить, что при значительных падениях стоимости барреля нефти на протяжении последних 6 месяцев 2014 года, а также довольно неопределенного состояния мирового рынка, при расчете средней стоимости квадратного метра на ранке недвижимости в 2015 году, был взят показатель в 80 долларов США за баррель нефти (цена берется средняя за год).
Как могут измениться цены на недвижимость в Алматы на 2015 год
При условии, что в 2015 году цены стоимости барреля нефти стабилизируются и достигнут показателя 80 долларов США, при условии, что соотношение курса доллара и тенге будут на уровне 182 тенге за доллар, при условии, что количество ипотечных кредитов вырастет на 0,8 – 0,9%, а уровень дохода жителей Алматы поднимется на 0,3%, специалисты прогнозируют повышение долларовой цены на недвижимости в 2015 году приблизительно на 2,5%, а в национальной валюте – на 4% (это составит около 2039 долларов США или 371100 тенге за квадратный метр).
Такие прогнозы возможны только в том случае, если тенге будет обладать достаточным уровнем прочности и стабильности. Но на это рассчитывать нельзя, так как заметно развитие довольно нестабильного положения мирового рынка.